Сервейер и собственник — Схема взаимодействия.

На различных этапах управления недвижимостью собственник сталкивается с множеством различных задач.

Для их эффективного решения необходимо привлечь высококлассных специалистов: юристов, маркетологов, оценщиков, менеджеров, специалистов по ведению дел в государственных органах регистрации и надзора.

Кроме того, эксплуатация офисного, производственного или торгового здания также требует соответствующих специалистов, способных не только поддерживать его в хорошем состоянии, но и улучшать его качественные характеристики.

Между тем большая часть собственников недвижимости рассматривает ее лишь как источник дополнительного дохода к своей основной деятельности и, разумеется, не может позволить себе столь серьезных затрат.

Содержать такой штат экономически оправдано лишь в крупных компаниях, профессионально занимающихся управлением недвижимостью, то есть сервейингом…

Сервейинговая компания избавляет собственника от всех хлопот связанных с эксплуатацией недвижимости, освобождает от многочисленных переговоров с проектировщиками, подрядчиками, арендаторами, эксплуатирующим и обслуживающим персоналом, решая одновременно главную задачу: обеспечить собственнику стабильный гарантированный доход от вверенных ей в управление площадей.

Для того, чтобы не нанести себе ущерба, собственнику очень важно не ошибиться в способах использования недвижимости.

Причем обезопасить себя от этого следует еще на стадии составления программы эксплуатации и развития каждого объекта. В противном случае значительные силы и средства будут расходоваться неоправданно.

Причина подобных промахов кроется в недостаточно грамотном и полном исследовании рынка, проведенном при формировании программы, или не проведенном вовсе.

Между тем стоимость подобных исследований может составлять значительные суммы, и далеко не каждая компания может их себе позволить.

Передавая недвижимость в управление сервейинговой компании собственники снимают с себя все эксплуатационные и коммунальные заботы: чтобы трубы не текли, чтобы по кабелям исправно подавалась электроэнергия, а по батареям — тепло. Да мало ли их в современном инженерном хозяйстве.

«Вы должны с миллиона долларов, который стоит мой объект, ежемесячно отдавать мне 20 процентов, то есть 200 000. Все остальное отныне — Ваша головная боль».

Примерно так звучит договор между собственником и сервейинговой компанией, в переводе с юридического языка. Можно оговорить и другие условия — реконструкцию здания, строительство на площадке новых объектов и так далее.

Собственник дает соответствующие установки а сервейинговая компания должна все их выполнять

Она сама возьмет лицензию на проектирование, на строительство, на эксплуатацию. Представим себе 10 юридических лиц, которые, наряду с основной деятельностью, «подрабатывают» арендой лишних помещений.

Каждое из этих лиц должно будет оформлять весь комплекс необходимых разрешительных документов: на телефонию, передачу теплоносителя, энергетику, ремонтно-строительную деятельность и так далее.

Если же они отдают недвижимость под управление сервейинговой компании, то все эти заботы с них просто снимаются.

В принципе, сервейинговая компания может сама все и делать, но тут есть опасность захлебнуться в потоке многообразных и многочисленных задач.

Поэтому разумно передать их часть (уже по другому договору) другим организациям: есть проектировщики — пусть они работают, есть строители — привлекай строителей. Что мы обычно и делаем.

Такова в упрощенном виде схема взаимодействия «высоких договаривающихся сторон»: сервейинговой компании и собственников.

Сервейинг в Омске
Системный подход к развитию и управлению недвижимостью
Омск, тел.:8(3812)38-21-04, 8-902-927-21-04

Концепция сервейинга — экспертиза объекта недвижимости.

Максимальную прибыль от использования недвижимости при минимальных затратах, собственник недвижимости, сможет получить только при полной реализации потенциала доходности объекта, что само по себе невозможно без использования концепции сервейинга.

В зависимости от требуемых для принятия решений исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта…

Основными из них являются
- экономическая экспертиза;
- техническая экспертиза;
- правовая экспертиза;
- экспертиза местоположения;
- управленческая экспертиза;
- эксплуатационная экспертиза.

Экономическая экспертиза
К экономической экспертизе относятся все виды анализа, связанного со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния.

В ходе экономической экспертизы необходимо
- провести анализ существующего использования объекта недвижимости;
- определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой
- бюджет — это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год — 3 — 5 лет.);
- составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;
- составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;
- спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.
Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей.

В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование
- Основания, с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);
- Строительных конструкций — фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);
- Инженерного оборудования: водопровод и канализация — трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения;
- Горячее водоснабжение (трубопроводы, задвижки, вентили);
- Центральное отопление (трубопроводы, задвижки, вентили);
- Газоснабжение, трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).

Правовая экспертиза представляет собой установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении рассматриваемого объекта недвижимости.

Экспертизы местоположения предназначены для выявления факторов окружающей среды, влияющих на стоимость рассматриваемого объекта.

Потенциал местоположения объекта недвижимости — основной фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных арендаторов.

В случае определения потенциала местоположения объекта рассматривается
- Состояние и развитие инфраструктуры (промышленность, образование, культура, социальное обеспечение, сфера обслуживания, транспорт);
- Развитие строительства;
- Классификация района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);
- Экологическая ситуацию;
- Репутация района и его значимость в масштабах района, города;
- Близлежащие застройки и ландшафт;
- Внешний транспорт и улично-дорожная сеть;
- Информация о населении, общественных услугах, транспорте, социальном обслуживании, магазинах, политических пристрастиях.

Управленческая экспертиза
В целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими.

Эксплуатационная экспертиза
Эксплуатационная экспертиза состоит в анализе эффективности использования объекта.

Узнать больше >>> Сервейинг — Развитие и управление недвижимостью