Buy house или Как иностранцу купить жилье в России.

Согласно статье 62 (часть 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Законодательством РФ не предусмотрено ограничений по приобретению иностранными гражданами (и лицами без гражданства) недвижимости на рынке городской и загородной недвижимости…

Ограничения, предусмотренные для иностранных граждан на приобретение ими земель сельхозназначения, не распространяются, если земельный участок приобретается иностранным гражданином под индивидуальное жилищное строительство (например, строительство жилого дома или коттеджа).

Базовым законодательным актом, регламентирующим процедуру приобретения недвижимости, является Гражданский кодекс РФ.

Законодательством, определяющим правовое положение иностранных граждан, находящихся на территории РФ, является Федеральный закон «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации», в котором установлены требования к документам, удостоверяющим личность иностранного гражданина либо лица без гражданства в РФ.

Важным моментом является легальное нахождение иностранца на территории РФ: либо не более, чем на срок действия визы, либо не более 90 дней, если иностранный гражданина прибыл в РФ в порядке, не требующем получения визы.

Необходимо обратить внимание и на срок действия паспорта иностранного гражданина.

В случае, если от имени иностранного гражданина недвижимость приобретается по доверенности, составленной за рубежом, то данная доверенность требует обязательной легализации (а для стран — участниц Гаагской конвенции — проставления Апостиля).

Доверенность должна быть переведена на русский язык – официальный язык РФ, с обязательным удостоверением подписи переводчика у нотариуса.

Мини коттедж Нидо или курьезы Финского строительства.

В 2010 году финский дизайнер Робин Фэлк хотел построить дом, который бы он мог назвать своим.

Но, менее чем через год, ему предстояла обязательная военная служба, и у него не было времени, на постройку чего-либо существенного, требующего разрешения.

Дело в том, что в Финляндии, вы имеете право построить небольшой жилище без разрешения, если это жилище занимает менее, чем 9-12 квадратных метров (в зависимости от местоположения)…

1

В начале, во время походов в лес, Фэлк нашел красивое место для своего мини коттеджа и после проектирования в течение зимних месяцев, в июне Робин отправился на стройку своего домика.

В итоге Фэлк оценил стоимость своего микро коттеджа в 10 с небольшим тысяч долларов (не включая стоимости своего собственного труда).

На первом этаже находится гостиная с микро- кухней, второй этаж используется для сна и хранения вещей. Он назвал свой мини коттедж Нидо, что в переводе с итальянского означает Птичье гнездо.

Процедура оформления недвижимости в США.

Процесс приобретения и оформления недвижимости в США занимает от одного до двух месяцев. Оформления в собственность осуществляется через специализированное агентство — Title Company.

Данная компания контролирует всю сделку, проверяет документы, хранит депозиты, а, после внесения покупателем полной суммы денег, вручает ему документы о передачи права собственности, а также страховой полис на недвижимость (title insurance)…

После полной оплаты недвижимости (с учетом ипотечного кредита) и всех связанных с данным приобретением расходов, покупатель вступает в права владения. Стоимость жилья рассчитывается по метражу жилой площади.

В стоимость обычно входит: полностью укомплектованная кухня (мебель, встроенная бытовая техника); ванные и туалетные комнаты, оборудованные сантехникой и аксессуарами от ведущих производителей; системы кондиционирования и отопления; балкон, веранда или терраса; гараж или парковка на 1-2 машины.

Этапы покупки недвижимости
1) Подписание договора с агентом / брокером по недвижимости на предоставление агентского сервиса. Стоимость услуг брокера составляет в среднем в Калифорнии 6% от сделки и берется с продавца. Таким образом услуги брокера для покупателя бесплатны.

2) Определения требований, желаний, сроков и бюджета клиента — по характеру использования и целям владения. Подбор недвижимости.

3) Cоставление Real Estate Purchase contract, депозит в $10,000. 95 % покупателей недвижимости в США, кладут на кредитную карточку. Можно осуществить операцию через банковский трансфер – money wire.

4) Контракт гарантирует снятие объекта недвижимости с рынка и закрепление ее за покупателем. Оформление всей сделки обычно занимает 5-10 дней, если приобретение осуществляется за наличные.

Кроме того при сделке за наличный расчет можно расчитывать на дополнительную скидку от цены недвижимости, выставленной на продажу. После подписания контракта — начинается основная часть — закрытие сделки (closing).

5) Затем происходит проверка — Physical Inspection. Для этого нанимается профессионал, стоимость услуг которого $350.

6) Оформление договора страхования недвижимости.

7) Заключительный этап — завершение процесса приобретения; оформление settlement, closing statement, официальное закрытие сделки (присутствие нотариуса – обязательно).

Передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации – by Title Company. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (Title).

После приобретения недвижимость может быть сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.

Для справки: аренда жилья в Калифорнии составляет в среднем 1500-1700$. Даже если вы сами не собираетесь проживать какое-то время, вы можете сдать недвижимость в аренду и получать постоянный доход.

Удаленное приобретение недвижимости в США
Если покупатель не намерен приезжать в Соединенные Штаты для покупки недвижимости в США, он может провести сделку удаленно.

Для этого необходимо оформить в посольстве (консульстве) США в своей стране доверенность на уполномоченного риэлтора. Специальную форму доверенности риэлтор пересылает покупателю почтой.

Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу недвижимости в США.

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии что покупатель пользуется услугами лицензированного риэлтора. Нечистоплотность проведения сделки может привести риэлтора к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.

Порядок оплаты
Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость в США приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться наличными, открывать счет нет необходимости. При ввозе наличных для покупки недвижимости в США не стоит брать с собой всю сумму сделки, так как, согласно международному антитеррористическому законодательству, все ввозимые в страну денежные средства находятся под пристальным вниманием властей.

Целесообразно иметь с собой около $10 тыс., поскольку с суммы, не превышающей данное число, не взимаются пошлины при вывозе из России. Часть этих денег пойдет на задаток недвижимости в США, а основную сумму можно перевести банковским трансфером.

В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку недвижимости в США. Как правило, у покупателя не будет необходимости объяснять в США происхождение денег.

Ввозимая сумма не облагается налогом, поскольку покупатель недвижимости в США не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например, договор продажи квартиры в России.

Гарантии безопасности сделки
Обязательный участник сделки – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company). Именно она осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов. Одновременно покупатель вносит задаток от стоимости объекта недвижимости в США. Хранение депозита также осуществляет титульная компания имеющая специальную лицензию для ведения подобного рода сделок.

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в США
При заключении договора купли-продажи недвижимости в США стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы при покупке (Closing Costs), включая общее страхование недвижимости в США, реестровые и судебные пошлины, составляют 1–2% от стоимости приобретаемой недвижимости в США. Обычно их оплачивает покупатель.

Стоимость услуг титульной компании составляет около $500. Оплата услуг брокера составляет 6%, покупатель за них не платит, так как обычно это включено в стоимость объекта. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01–2% от суммы сделки) как правило возлагается на продавца.

Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта недвижимости в США от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).