Сервейинг — экспертиза и развитие объектов недвижимости.

Для того чтобы недвижимость превратилась в стабильный источник дохода, стала высоколиквидным резервом и имиджевой поддержкой бизнеса, ей необходимо грамотное управление, а сервейинг, в данном случае, является инструментом реализации системного подхода к развитию и недвижимостью….

Сервейинг включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при недвижимостью.

Оценочная экспертиза объектов недвижимости.
В настоящее время основными экономическими показателями, характеризующими сделки с объектами недвижимости, являются стоимостные величины. Они являются достаточно универсальными измерителями, отражающими и объем затрат, связанных с созданием объекта, и текущее состояние рынков, на которых торгуется рассматриваемый объект, и будущие ожидаемые доходы, которые может извлечь собственник из данного объекта.

Использование этих показателей в принятии различных решений, – административно-хозяйственных, коммерческих, юридических, – делает эксперта-оценщика, определяющего данные показатели, ключевой фигурой в данном процессе.

Однако зачастую чрезмерное увлечение использованием универсальных стоимостных параметров приводит к излишнему абстрагированию, не позволяя учитывать специфические характеристики рассматриваемых объектов.

Учет особенностей отдельных объектов недвижимости или конкретных сделок с ними представляет собой самостоятельную задачу, которая должна решаться до проведения процесса оценки. Как правило, из-за неполноты информации об объекте оценки и невозможности проведения в отведенных рамках подробного исследования, оценщик рассматривает типичные условия сделок и типичные свойства объекта оценки с целью получения агрегированных показателей его стоимости.

Кроме того, в большинстве случаев эксперт-оценщик не имеет специального образования, требуемого для определения особенностей объекта недвижимости, если они не связанны с его экономическими свойствами.

Экономическая экспертиза объектов недвижимости.
Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

Экономическая обоснованность — один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника.

Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости.

Техническая экспертиза объектов недвижимости.
Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы.

Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Однако, в сложных ситуациях, особенно связанных с судебными разбирательствами, к проведению данной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области строительства.

Результатом технической экспертизы является заключение о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций и мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию сооружения в дальнейшем.

Юридическая экспертиза объектов недвижимости.
Анализ документов, в особенности недобросовестно составленных, с которыми зачастую сталкиваются эксперты в процессе судебных разбирательств, требует участия в данном процессе квалифицированных юристов.

Экологическая экспертиза объектов недвижимости.
В связи с особой остротой экологических вопросов в данном классе следует выделить экологическую экспертизу объектов недвижимости. Усиление контроля соблюдения экологических требований приводит к необходимости учета экологических факторов при оценке стоимости объектов недвижимости.

Оценка факторов влияния.
Например, если в здании предполагается разместить кафе, объект недвижимости должен находиться на оживленных улицах, если склад, то необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды, автомагистрали и т. д.

При анализе варианта использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть различные неудобства или негативные факторы, сопутствующие данному варианту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости.

Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию.

Управленческая экспертиза объектов недвижимости.
Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.

При использовании объектов недвижимого имущества, предпочтительными являются варианты, при которых объекты недвижимости могут быть реализованы на основе договора купли-продажи, часть объектов будет передаваться в аренду сторонним организациям, а часть – в доверительное управление специализированным компаниям. Управление недвижимостью происходит на основе построения стратегии данного управления.

Стратегию управления объектом недвижимости следует понимать как соответствие между характеристиками объекта недвижимости и теми возможностями, что определяют его позицию на рынке и в портфеле недвижимости.

Для каждого объекта недвижимости существуют различные юридически правомерные и экономически возможные варианты его использования. Критерием выбора вариантов могут служить законодательная разрешенность, физическая осуществимость, управленческая возможность, экономическая целесообразность и финансовая осуществимость.

Повысить эффективность использования недвижимости позволяет привлечение специализированной управляющей компании, так как управление недвижимостью подразумевает выполнение большого количества разнообразных функций, для чего необходимы усилия значительного количества специалистов разного уровня. Координация их усилий наиболее эффективна в рамках единой, нацеленной на достижение ясных целей организации.

Вас также может заинтересовать:


Добавить комментарий